Poradniki


działalność Praktyczne wskazówki do umów deweloperskich

  1. Forma umowy

Nabywca (kupujący) będący konsumentem (czyli osobą prywatną, a nie przedsiębiorcą), chcąc kupić od dewelopera lokal mieszkalny powinien podpisywać umowę przedwstępną w formie aktu notarialnego zgodnego z wymogami Ustawy deweloperskiej z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (Dz.U.11.232.1377), która obowiązuje od 29.04.2012 r. i dotyczy wszystkich przedsiębiorców zajmujących się budową i sprzedażą lokali mieszkalnych, bez względu na ilość oferowanych lokali. Często deweloperzy próbują ominąć konieczność podpisywania umowy przedwstępnej u notariusza, proponując podpisanie umowy cywilnoprawnej nazywanej np. umową rezerwacyjną. Na ogół podpisanie umowy rezerwacyjnej wiąże się z obowiązkiem zapłaty przez nabywcę pewnej kwoty rezerwacji (do kilku tysięcy złotych) i wymaga od nabywcy dokładnego zapoznania się z zapisami takiej umowy, tak aby nie okazało się, że obojętnie co zrobi nabywca, kwota rezerwacji nie jest nabywcy zwracana. Argumentacja deweloperów, że umowa rezerwacyjna jest korzystna dla nabywcy, bo nie musi ponosić kosztów notarialnych przed zapewnieniem sobie finansowania kupna mieszkania (np. w kredytu bankowego), jest o tyle nieprawdziwa, że wstępną opinię banku kredytującego nabywca może uzyskać na podstawie wzoru umowy deweloperskiej, jaki każdy deweloper musi potencjalnemu nabywcy przedstawić bez względu na to czy nabywca rzeczywiście jest zainteresowany konkretnym mieszkaniem. Proszę pamiętać, iż bank podpisze umowę kredytową na zakup mieszkania dopiero po doręczeniu mu umowy przedwstępnej (deweloperskiej) w formie aktu notarialnego zawierającego zapisy zgodne z w/w Ustawą i wymaganiami danego banku. Zwłaszcza chodzi tu o wymóg, aby przedmiot umowy (np. mieszkanie) był wolny od obciążeń (wtedy bank finansujący nabywcę zabezpieczy się na „czystej” hipotece mieszkania) i aby umowa zawierała tzw. wniosek wieczystoksięgowy. Wniosek wieczystosięgowy może być zawarty tylko w akcie notarialnym, stąd podpisywanie umowy cywilnoprawnej tylko w formie pisemnej (np. umowy rezerwacyjnej) nie wydaje się z punktu widzenia nabywcy bezpieczne, choć prawnie jest dopuszczalne.

  1. Pełnomocnik dewelopera

Często umowę deweloperską podpisuje jako reprezentant dewelopera pełnomocnik. To, czy pełnomocnictwo obejmuje daną nieruchomość winien sprawdzić notariusz, ale zaleca się nabywcom dopytanie notariusza czy pełnomocnictwo jest prawidłowe i na pewno obejmuje nieruchomość, w której ma być „nasze” mieszkanie. Jednym z częstych braków projektów umów deweloperskich jest brak zapisu lub chociaż wzmianki o tym czy deweloper funkcjonujący np. jako spółka z o.o. dysponuje uchwałą Zgromadzenia Wspólników lub umową spółki, w których wyrażona jest zgoda na sprzedaż danej nieruchomości. Ponieważ sprzedaż nieruchomości z majątku spółki z o.o. bez stosownej uchwały lub zapisu w umowie danej spółki pozwalającego na sprzedaż nieruchomości jest niemożliwa, zaleca się aby umowa deweloperska coś na ten temat mówiła, np. aby w umowie był zapis o dacie już podjętej uchwały lub informacja, iż zgodnie z umową spółki taka uchwała nie jest wymagana.

  1. Nabywca

Coraz częściej spotykamy się z sytuacją, że nabywcą są osoby pozostające w związku partnerskim, a nie małżeństwa czy osoby samotne. Jeżeli nabywcą są partnerzy, to należy pamiętać, iż podpisując umowę deweloperską i finansując zakup mieszkania z kredytu bankowego, w przypadku późniejszego rozstania się (np. ktoś wyjedzie zagranicę lub osoby pokłócą się i zechcą się rozliczyć) partnerzy staną przed problemem spłaty kredytu w sposób na ogół mało korzystny dla obojga. Partner faktycznie korzystający z mieszkania i partner z niego nie korzystający (bo np. się wyprowadził) muszą solidarnie (każdy odpowiada za cały kredyt) spłacić kredyt. Jeżeli partner, który nie chce mieszkać w danym mieszkaniu oczekuje „przejęcia” spłaty kredytu przez drugiego partnera, który faktycznie z mieszkania korzysta, to partner „zwolniony z kredytu” musi się liczyć z obowiązkiem zapłaty podatku dochodowego, liczonego od kwoty niespłaconego kredytu, która według przepisów podatkowych traktowana jest jak przychód z tytułu „uwolnienia się od kredytu”. Wiem, że ta sprawa budzi wiele kontrowersji u partnerów, stąd nabywając mieszkanie na współwłasność i podpisując umowę deweloperską jako partnerzy, trzeba o tym pamiętać.

  1. Przedmiot umowy

Z moich doświadczeń wynika, że niektóre umowy deweloperskie, zwłaszcza ich wzorce stanowiące załącznik do prospektu informacyjnego, nie zawierają jednoznacznego opisu, co jest przedmiotem umowy, a jedynie opis różnych wersji tego, co oferuje deweloper. Najczęstszym problemem jest niejednoznaczność przyszłego statusu prawnego wielostanowiskowych garaży podziemnych, w których deweloper sprzedaje albo udział we współwłasności z prawem do wyłącznego korzystania z konkretnego miejsca postojowego lub tylko prawo do wyłącznego korzystania z konkretnego miejsca postojowego, czyli swoisty „abonament” uprawniający nabywcę do parkowania samochodu na danym miejscu postojowym. Kupując mieszkanie z miejscem postojowym w garażu należy zadbać o jednoznaczny zapis w umowie deweloperskiej, jaki będzie status garażu i co się stanie gdy nabywca zapłaci za inny przedmiot umowy niż się umówiono (np. przedmiotem umowy miał być udział we współwłasności lokalu garażu, a ostatecznie nabywca dostanie tylko prawo do wyłącznego korzystania z miejsca postojowego). Ponieważ we wzorze umowy deweloperskiej przedstawianym nabywcom deweloper często próbuje opisać różne warianty przedmiotu umowy, zaleca się nabywcom domaganie się od dewelopera doręczenia, jeszcze przed podpisaniem umowy u notariusza, projektu umowy deweloperskiej „uszytej na miarę” dla danego nabywcy i konkretnego mieszkania. Przypominam: w umowie deweloperekiej koniecznie trzeba jednoznacznie zdefiniować przedmiot umowy tak, aby było jasne, za co nabywca płaci i z czego będzie mógł w przyszłości korzystać. Co ważne: jako przedmiot umowy trzeba opisać nie tylko samo mieszkanie, ale i ewentualny balkon, komórkę, taras, ogródek czy prawo do wyłącznego korzystania z miejsca postojowego.

  1. Cena

Należy zadbać, aby łączna cena brutto zapisana w umowie obejmowała cały przedmiot umowy. To, że poszczególne składniki przedmiotu umowy mogą mieć różne ceny nie oznacza, że w umowie nie powinna być zapisana cena łączna – w końcu nabywca ma prawo wiedzieć, ile ostatecznie ma zapłacić. Według Ustawy cena powinna być niezmienna, ale dopuszczalna jest jej korekta, gdy zmienią się stawki podatku VAT lub ostateczna powierzchnia użytkowa lokalu będzie trochę inna niż powierzchnia planowana i wpisana do umowy przedwstępnej. Na ogół dopuszcza się do 2% różnic obmiarowych powierzchni. Takiej dopuszczalnej różnicę powierzchni UOKiK nie traktuje jako zapis niezgodny z Ustawą. Jeżeli deweloper dopuszcza większe różnice obmiarowe, to taki zapis należy negocjować, przy czym zawsze różnice obmiarowe powinny być rozliczane (in plus lub in minus) między nabywcą i deweloperem. Chodzi o to, aby nabywca nie płacił za nieistniejąca powierzchnię użytkową, co w konsekwencji mogłoby oznaczać faktyczny wzrost ceny 1m2 PU o np. 2%.

  1. Kary

Czytając wzór umowy deweloperskiej należy zwrócić uwagę na to, czy ewentualne kary są równe dla nabywcy i dewelopera. Często w umowie są zapisy, że nabywca płaci wyższe kary niż deweloper, a do tego możliwość naliczenia kary deweloperowi uzależniona jest od winy dewelopera, którą trzeba mu udowodnić. Jeśli w umowie są takie zapisy, proponuję negocjować zmianę ich treści w taki sposób aby nabywca miał prawo do naliczenia kary umownej „z przyczyn leżących po stronie dewelopera”, a nie na podstawie jego winy.

  1. Wniosek wieczystoksięgowy

Zaleca się zadbać o to, aby treść wniosku, na podstawie którego w księdze wieczystej wpisane zostanie roszczenie nabywcy była zgodna z opisem Przedmiotu Umowy.

 

Wszelka pomoc prawna wykonywana przez Kancelarię odbywa się z zachowaniem zasad Kodeksu etyki zawodowej radców prawnych,
a informacje uzyskane od Klienta są chronione tajemnicą zawodową. Obowiązek zachowania tajemnicy zawodowej jest ściśle związany
z istotą zawodu radcy prawnego jako zawodu zaufania publicznego, warunkuje prawidłowe wykonywanie tego zawodu, ochronę dóbr osobistych i majątkowych Klienta oraz chroni zaufanie Klienta oparte na oczekiwaniu poufności i dyskrecji.